地下车库消防设计-龙8国际

现阶段房地产已经进入了激烈竞争的时代，能否拿到土地对每个房地产企业来说都是非常重要的。除了融资成本和对未来市场的预期pk外，强制排放计划也是一个重要的制约因素。但由于各开发商的管控要求和实力不同，征地方案的精度明显不同。

让我们先建立一个简单的模型。可售面积10万㎡，征前可售率75%，征后可售率2%（在可售面积不变的情况下，不可售面积增加，可售率73%）。有什么影响？以上数字是根据万科年报提取的上年度销售额、销售面积和净利润折算而成。

征地后，各项成本指标可能发生变化，主要有以下三个原因：比如，调整地价过高后，为了提高部分配套房屋的溢价率或配置标准，在一楼增设了架空层，以提高社区质量。由于前期工作不足，相关政府配套房屋面积估算不足：

如配电室一般设在地下一层，而有些城市只能设在地上，对垃圾房或门卫房的指标估计不足，对幼儿园的面积指标估计不足。

基底面积低估：

（1） 非机动车停车位面积计算缺失：一般认为非机动车停车位可以在地面消化，但由于密度指标一般设计充分，且绿化率指标传递文件有下限，所以往往无法设置非机动车停车位面积符合规范要求的索引，可在基础中添加，但只能在地下室中添加。

（2） 地面停车位数量：目前，很多地方地面停车位数量不超过10%，部分城市不超过20%甚至30%。但在实际过程中，由于审批部门或政府领导对每个项目的期望不同，掌握的规模也不同，地面停车位是否能达到规范的上限需要沟通。

（3） 人民防空计算规则正在发生变化：国家标准与标志性建筑的差异，或新规定与旧规定不一致（如国家标准通常规定10层以上或埋深超过3米的全部人民防空，而有些城市按占总建筑面积的百分比取值，导致征地过程中应用指标与最终指标存在差异。

（4） 按户分配停车位的城市：拿地后，市场营销要求调整户型比例，导致停车位数量的调整。

（5） 不同地点停车位和车道规则的差异：不同地点停车位和车道大小的差异对项目现场指标的影响不明显。

（6） 机械应用“单座指数”值：不注意产品类型的差异，只应用单座面积指数。

值得注意的是，上述6点中，5点和6点更容易被忽视。如果房地产企业忽视这两点，很可能会增加不必要的成本，降低利润率。如何在征地过程中规避这些风险？这将在下面详细描述。

不同城市对停车位面积的要求不同，所以销售比例内在不一致

假设：根据国家标准停车位面积规则，某项目单体停车位指标n（暂定35），可售率为75%，不可售面积均为地下室，地下室造价为2500元/m2。可以得出以下结论：

在同一地上规划的情况下，由于不同城市对停车位规模的要求不同，销售比例存在内在差异。

机械应用“单车指标”值，无法完成

上图为万科单车面积指标值。在实践过程中，它有一个前提条件：不包括别墅式私人车库等特殊的地下车库，一般包括高层普通车库，面积指标是地下室的全部面积。然而，在土地征用估算中，很多房地产企业往往不考虑地上产品的类型、万科等标杆房地产企业的单项指标的机械应用，导致土地征用估算利润率很高，而且在土地征用后无法做到。

对于地下室单车位指标，我认为有一个比较准确的口径，即车库面积扣除主楼底部的投影面积后，一般值可以是27-31辆/m2。这种口径有以下优点：

一、从系统设置上看，鼓励在主楼底部向南方向插入车位（即使插入车位，主楼投影面积仍不计入地下室面积）；

二、主楼底部区域可指示非机动车库的安装；

三、可在主楼底部不能停车充分利用的区域设置储藏室，以提高商品价值（当储藏室有价格时）或销售速度（以储藏室为自由区）；

四、消除主要建筑物数量的影响。地下室有5栋高层主楼和10栋高层主楼时，地下室的总面积必然不同。

因此，单车指标只能作为高层独立仓库面积估算的参考。对于多层和别墅型仓库，应选择标准地段进行布局，以获得相对准确的停车位数量（或选择标准地段进行布局，以修改单车指标）。

征地阶段的“量长”可以得到相对准确的指标

在土地征用阶段，地上产品类型的精度普遍较高。一旦涉及到多种产品类型组合，地下室面积指标往往相差很大，这是导致土地征用后可售比例变化的主要原因。如何在征地阶段得到一个相对准确的指标？我想出了一种“测量长度”的方法。

主要基于以下前提条件：

征地方案布置后，确定地下室停车位的数量，更准确的方法是布置地下室，但如果征地意愿不够强烈，设计师一般不会详细安排。为了提高地下室布置的准确性，提出了一些设想

扣除主体建筑后，将形成各种矩形区域。结合上表计算矩形停车位数量。总数是在一楼停车时，该地块可大致设置的停车位数量。如果车位不足，则需停在地下二层；如果车位超过规定设置，则可通过减去停车效率较低区域的车位，大致得出地下室的轮廓范围。

当我们拿地的时候，我们可以计算出土地的面积和项目的利润！